Uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietății sau a altor drepturi reale principale, prin posesia neîntreruptă a bunurilor care formează obiectul lor în toată perioada prevăzută de lege.

Altfel spus, uzucapiunea poate reprezenta modalitatea prin care o persoană poate deveni proprietarul unui imobil casă sau teren, dacă acel bun a fost posedat pentru o anumită perioadă de timp, chiar dacă nu are acte justificative sau acte valabile.

În prezentul articol vom trata totul despre uzucapiunea tabulară și extratabulară, atât în sistemul legislației actuale cât și în sistemul legislațiilor anterioare.

Elementele uzucapiunii

Există două elemente ale uzucapiunii: existența posesiei și invocarea posesiei ca temei de dobândire a dreptului real principal.

Posesorul trebuie să aibă stăpânirea materială a bunului și să se comporte ca un adevărat proprietar.

Spre exemplu, un simplu chiriaș sau un depozitar nu poate invoca uzucapiunea deoarece nu stăpânește bunul pentru sine, ca un adevărat proprietar, ci îl stăpânește cu îngăduința adevăratului proprietar, spre a fi restituit.

Posesorul trebuie să exercite o posesie utilă, respectiv aceasta să fie:

– continuă – actele de posesie să fie exercitate la intervale normale de timp, conform naturii bunului posedat sau exerciţiului dreptului care formează obiectul posesiei.

– neîntreruptă – să nu intervină acte ale unor terţi care să întrerupă cursul posesiei

– netulburată – posesia să fie paşnică pe tot parcursul exercitării ei, să nu se întemeieze pe acte de violenţă

– publică – sa fie exercitata public, ca si proprietarul însuşi, să fie cunoscută de toţi

– sub nume de proprietar – persoana care posedă bunul sa se comporte cu acesta ca şi cum ar fi adevăratul proprietar al bunului respectiv

– neechivocă – să nu existe îndoieli cu privire la intenţia posesorului de a poseda pentru sine, ca un adevărat proprietar.

Felurile uzucapiunii

Uzucapiunile sunt supuse dispozițiilor legale sub imperiul cărora a început posesia, chiar dacă pe parcursul curgerii termenului aceste dispoziții legale au fost abrogate.

Deoarece în prezent, în funcție de starea de fapt, pot fi aplicabile și prevederi legale anterioare, se impune prezentarea tuturor felurilor uzucapiunii.

Uzucapiunea în reglementarea Codului Civil din 1864

Codul civil de la 1864 nu reglementa uzucapiunea în regim de carte funciară. În sistemul fostului Cod civil român, uzucapiunea putea fi de doua tipuri: uzucapiunea de 30 ani și uzucapiunea de la 10 la 20 de ani, însă niciunul din aceste moduri de dobândire a dreptului de proprietate nu depindea de înscrierea dreptului în cartea funciară.

Uzucapiunea de 30 de ani

Pentru a se dobândi proprietatea prin uzucapiunea lungă este necesar să fie îndeplinite următoarele condiții:

  • să existe o posesie care să dureze 30 de ani;
  • posesia să fie utilă

În cazul acestui tip de uzucapiune nu este necesar ca cel care posedă să fie de bună-credință, ea fiind aplicabilă și posesorului de rea-credință (adică unei persoane care știe că bunul posedat sub nume de proprietar aparține în realitate altei persoane).

Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani

Pentru a beneficia de uzucapiunea scurtă posesorul trebuie să îndeplinească, pe lângă cerințele generale, câteva condiții speciale:

  • existența unui just-titlu: justul titlu trebuie să fie translativ de proprietate și să nu emane de la adevăratul proprietar
  • buna-credință a posesorului: reprezentarea subiectivă eronată a posesorului care crede că nu există nici o cauză de nevaliditate a titlului său

Termenul de 10 sau de 20 de ani este stabilit în funcție de locuința adevăratului proprietar: când proprietarul locuiește în circumscripția Tribunalului unde se află imobilul, posesia trebuie să aibă o durată de 10 ani, iar când acesta locuiește în afara acele circumscripții, durata posesie trebuie să fie de 20 de ani.

Uzucapiunea din Decretul lege nr. 115/1938

În anumite zone ale țării, anume Banat, Transilvania și nordul Bucovinei, unde a avut aplicabilitate Decretul-lege nr. 115/1938 referitor la publicitatea imobiliară bazată pe cartea funciară, uzucapiune a avut o reglementare diferită faţă de dispoziţiile Codului civil român.

Conform Deciziei nr. 86 din 10.12.2007 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în Recurs în interesul legii, “în cazul prescripţiilor achizitive începute sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938 şi împlinite după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, acţiunile în constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune în regim de carte funciară sunt guvernate de dispoziţiile legii vechi, respectiv ale Decretului-lege nr. 115/1938.”

Uzucapiunea extratabulară

Potrivit art. 28 din Decretul-lege 115/1938: „Cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, socotiţi de la înscrierea în cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate.”

Din acest text de lege rezultă următoarele condiții care trebuie a fi îndeplinite:

  • o posesie utilă care să dureze 20 de ani
  • termenul posesiei se calculează de la data decesului titularului înscris în cartea funciară sau de la data declarației de renunțare la proprietate

Uzucapiunea tabulară

Potrivit art. 27 din Decretul-lege 115/1938: “În cazul când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani.”

Din acest text de lege rezultă următoarele condiții care trebuie a fi îndeplinite:

  • posesorul să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului respectiv, fără cauză legitimă (un titlu de dobândire nevalabil)
  • posesorul să fie de bună credință
  • posesia să dureze 10 ani de la data înscrierii în cartea funciară

Uzucapiunea în reglementarea Noului Cod Civil

În Noul Cod Civil se face distincție între uzucapiunea imobiliară și uzucapiunea mobiliară și este reglementată în două variante, respectiv uzucapiunea tabulară și uzucapiunea extratabulară.

Aceste dispoziții legale se aplică posesiilor începute după intrarea lor în vigoare.

Uzucapiunea imobiliară extratabulară

Dreptul de proprietate asupra unui imobil poate fi înscris în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în următoarele condiții:

  • proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa/a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate/imobilul nu era înscris în nicio carte funciară
  • existența unei posesii utile de 10 ani

În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

Uzucapiunea imobiliară tabulară

Potrivit art. 931 din Codul Civil: „Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.”

Procedura uzucapiunii

Împlinirea termenului necesar uzucapiunii nu este suficient pentru a putea dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real, ci este necesară invocarea acestuia.

Invocarea uzucapiunii poate fi făcută în mod direct de către uzucapant sau persoana interesată (ex: creditorii chirografari), prin formularea unei acțiuni în fața instanței de judecată.

Uzucapiunea mai poate fi invocată în cazul în care uzucapantul este chemat în judecată de către o altă persoană care pretinde că este adevăratul proprietar, printr-o acțiune în revendicarea bunului, situație în care acțiunea acestuia din urmă va fi paralizată.

Acte necesare care se anexează la cererea de chemare în judecată și probele:

– un certificat eliberat de serviciul public comunitar local de evidență a persoanelor, care atestă că titularul dreptului înscris în cartea funciară este decedat, precum și data decesului sau, după caz, un certificat emis de autoritatea competentă, care atestă faptul că persoana juridică titulară a dreptului înscris în cartea funciară și-a încetat existența;

–  un certificat eliberat de camera notarilor publici, din care să rezulte faptul dacă moștenirea titularului înscris în cartea funciară a fost sau nu dezbătută, iar în caz afirmativ, care sunt persoanele care au cules moștenirea respectivă;

–  un certificat eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că acesta nu face parte din domeniul public al statului sau al unității administrativ-teritoriale;

–  certificatul de rol fiscal, atunci când este cazul;

–  înscrisul constatator al actului juridic pe care solicitantul și-a întemeiat posesia, atunci când este cazul;

–  documentația tehnică cadastrală a imobilului, realizată, pe cheltuiala celui interesat, de o persoană fizică sau juridică autorizată, potrivit legii;

–  extrasul de carte funciară pentru informare, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară ori a înscrierii declarației de renunțare la proprietate, precum și a faptului dacă imobilul este sau nu grevat de sarcini, eliberat de biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară;

în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară în folosul altei persoane și nici grevat de sarcini, un certificat emis de același birou, care atestă acest fapt, inclusiv faptul că nu a fost alocat un număr cadastral pentru înscrierea imobilului;

– lista cuprinzând numele, prenumele și domiciliul a cel puțin 2 martori, aceste probe fiind diferite în funcție de forma uzucapiunii urmate.


Având în vedere complexitatea unui asemenea proces și a probatoriului ce trebuie solicitat și administrat, este de recomandat alegerea unui avocat specializat care vă poate asista și reprezenta pe toată durata procesului pentru aducerea bunului imobil în patrimoniul dumneavoastră.

Adriana Bejan

Avocat